Un voyage de 1000 lieues comme toujours par un premier pas disait Lao Tseu.
Après m’être lancé sur la Bourse au sens large (Forex et PEA-CTO), j’ai commencé à chercher un bien immobilier dans lequel investir. C’est un long travail qui demande beaucoup de connaissances, de patience mais aussi de détermination.
A l’heure qu’il est, nous attendons le deuxième devis d’un artisan sur un bien que nous souhaitons acheter dans une grande ville étudiante du Sud de la France.
Comment cette recherche s’est-elle passée ?
Cette question va de paire avec « quelle stratégie d’investissement immobilier choisir » ? Eh oui ! très vite, vous comprenez que vous n’allez pas passer vos après-midi et votre temps libre à chercher des biens dont vous ne ferez rien, n’est-ce pas ?
Du coup, vous cherchez d’abord votre stratégie. Pour moi, c’est la colocation étudiante qui me plait. A priori. je ferai certainement de la location courte durée également mais la coloc’ étudiante me botte bien !
Il y a beaucoup d’intérêts à faire de la coloc étudiante si on aime cela. D’abord, il est possible de faire un bail unique indivisible et solidaire. si un coloc ne paie pas, vous êtes en droit de demander son loyer aux autres coloc. Vu qu’il y a plusieurs locataires, vous pouvez faire payer un loyer par chambre. Au lieu de louer à 800 € un 60 m², vous pouvez louer 3×600 par exemple… cela vous revient à un sacré loyer… Et puis, l’ambiance étudiante est géniale. Qui ne se souvient pas des superbes soirées qu’il a passé en étant étudiant ?
La recherche commence
Nous concentrerons nos recherches sur 3 villes étudiantes du Sud de la France à savoir Avignon, Aix-en-Provence et Marseille.
Le premier bien est un appart en copropriété à Aix. Tout semble parfait : travaux à faire, lieu idéalement situé à proximité de toutes les fac et universités du Sud Aix. Le seul hic est que ce bien est proposé en immo-interactif. Autrement dit, le bien est une succession non désirée et le bien va être mis aux enchères..
Dans ce cas, les enchères commenceront à 128000 € ce qui est très bas pour Aix et le pas d’enchère sera de 2000 euros.
Je prépare mon dossier en me créant une petite calculette de rentabilité sur Excel et je fonce chez ma banquière pour lui demander jusqu’à combien elle me suivrait. Elle me propose directement un prêt à 110% (achat + frais de notaire inclus) et le prêt me serait accordé sans trop de difficultés.
La phase suivante concerne la visite du bien. Elle est organisée par le cabinet de notaires qui gère ce bien. L’assistante du notaire a tous les documents. Je suis le seul à m’être présenté avec un artisan pour évaluer le montant des travaux. Etant novice dans ce domaine, je ne sais absolument pas dimensionner ces travaux. L’artisan me donne une fourchette de prix assez précise. Et je pars, confiant dans le bien mais moins confiant dans immo interactif. En effet, ce que je pressens à ce moment va se réaliser : La rentabilité brute visée ne me permet pas d’acheter au-dessus de 140000. Finalement, le jour de la vente, le bien partira à 168000 € pour 63m². A ce prix-là, ma rentabilité brute aurait été de 8%. Je recherche des biens dont la rentabilité brute passe au-delà de 12%. 10 étant mon minimum. Par la suite, je me rends compte qu’Aix est une ville assez chère. Nous allons donc concentrer nos efforts sur Marseille et Avignon.